Asuntosijoittaminen for Dummies

Moni on varmasti harkinnut asuntosijoittamisen aloittamista, mutta ilman aiempaa kokemusta mieleen saattaa äkkiä juolahtaa monia kysymysmerkkejä. Miten päästä alkuun? Mistä sijoitusasunto kannattaa hankkia? Miten saada lainaa sijoitusasuntoa varten? Tarvitseeko asuntosijoittajan käyttää vapaa-aikansa jakoavain kourassa asuntoa rempaten? Onko tuotto vaivan arvoista? Kaikki ovat hyviä kysymyksiä, joten ne ansaitsevat myös selkokielelle käännettyjä vastauksia.

Keräsin alkukesästä somekanavieni kontakteilta mieltä askarruttavia kysymyksiä asuntosijoittamiseen liittyen. Oma ammattitaitoni ei asuntojen puolelle yletä, joten kysymyksiinne vastailee alan ammattilainen, Sijoitusasunnot.comin viestintäpäällikkö Anttoni Kerkkonen.


Jos ostaa sijoitusasunnon, niin pitääkö olla varaa myös remontoida se kokonaan?

Lyhyt vastaus: riippuu täysin asunnosta ja tilanteesta.

Pitkä vastaus: Uudiskohteen tai juuri remontoidun asunnon kohdalla en näe, että asuntoa tarvitsisi remontoida pitkään aikaan, joten en näkisi välttämättömänä pitää puskuria täydellistä remonttia varten.

Jos taas ostat valmiiksi vuokratun, mutta huonokuntoisen asunnon, joutuu sen todennäköisesti remontoimaan täysin vuokralaisen vaihtuessa. Huonokuntoisiin asuntoihin kun on vaikeaa saada hyviä vuokralaisia nykyisessä markkinatilanteessa.

Itse ostin alkuvuodesta erittäin edullisesti valmiiksi vuokratun asunnon, jossa on tupakoitu ja joka on muutenkin huonossa kunnossa. Vuokralaisen vaihtuessa asunto on remontoitava lattiasta kattoon. Remonttiin tarvitaan tietysti pääomaa, mutta sitä varten saa usein lainaa. Remontin jälkeen asunnon vakuusarvo kannattaa päivittää oikealle tasolle ja hyödyntää vakuutta esimerkiksi uuden sijoitusasunnon ostamiseen.

Kuinka paljon asunnon koko vaikuttaa siitä saatavaan tuloon?

Isommasta asunnosta saa enemmän vuokraa, mutta myös vastike, hankintahinta ja korjauskulut ovat usein suurempia.

Välittäjät hinnoittelevat asuntoja yleensä neliöhintaperusteisesti, mutta vuokran määrään vaikuttaa enemmän huoneluku. Esimerkiksi 60 neliön kolmiosta saa enemmän vuokraa kuin 60 m2 kaksiosta, mutta 50 m2 kaksion ja 60 m2 kaksion vuokrassa ei välttämättä ole kovinkaan suurta eroa.

Kirjoitin aiheesta kattavamman artikkelin blogiimme, lue Hyvät, pahat ja rumat neliöt tästä.

Kuinka monella sijoitusasunnolla tienaa normaalin kuukausipalkan? Voitko antaa esimerkkiskenaarioita?

Suomalaisten mediaanipalkka on n. 3 000 €/kk (nettona noin 2 150 euroa). Tässä esimerkkilaskelma mitä tämä tarkoittaa velattomina sijoitusasuntoina:

Vuokra 670 €, vastike 140 €, hankintahinta 65 000 € (Jyväskylässä sijaitseva pieni kaksio, ostettu alkuvuodesta 2019).

Yhdestä tälläisestä asunnosta jää ennen veroja käteen 530 €/kk.

Velattomia sijoitusasuntoja pitäisi siis olla 6 kappaletta, jotta joka kuukausi tilille kilahtaisi nettona 2 226 euroa. Pääomaa asunnoissa olisi tällöin kiinni 390 000 euroa.

Laskelma ei ota huomioon mahdollisia tyhjiä kuukausia tai remontteja.

Saako sijoitusasunnoilla parempaa tuottoa isommissa kaupungeissa vai pienemmissä kunnissa?

Asuntosijoittamisessakin riski kulkee usein käsi kädessä tuoton kanssa. Pienemmissä kunnissa saa usein parempaa vuokratuottoa ja kassavirtaa kuin isoissa kaupungeissa. Kääntöpuolena pienissä muuttotappiokunnissa asuntojen arvot todennäköisesti laskevat pitkällä aikavälillä, kun taas kasvukeskuksissa arvojen on ollut tapana nousta. Muuttovoitto pitää huolen myös siitä, että vuokra-asunnoille on kysyntää jatkossakin.

15 % vuokratuotto ei ole enää yhtään niin houkutteleva, jos asunnon arvo laskee 4% vuodessa ja vuokralaisen vaihtuessa on luvassa useampi tyhjä kuukausi. Mikäli harkitset muuttotappiopaikkakunnalle sijoittamista niin suosittelen lukemaan Harri Hurun loistavan blogitekstin aiheesta.

Arvonkehityksessä ei kannata tuijottaa pelkästään kaupunkien keskiarvoa, sillä kaupunkien sisällä on usein alueita, joiden hinnat nousevat ja alueita, joilla hinnat laskevat.

Mistä ostaisit sijoitusasunnon tällä hetkellä?

Strategiani keskeiset osat, eli korkea velkavipu ja positiivisen kassavirran vaatimus, ajavat minut ostamaan korkean vuokratuoton asuntoja. 

Näiden tekijöiden lisäksi haluan ostaa asuntoja pääosin muuttovoittoisista kaupungeista, joissa vuokrattavuus on hyvä.

Satun asumaan Jyväskylässä, josta kriteerit täyttäviä asuntoja on mahdollista ostaa. Tunnen asunto- ja vuokramarkkinan hyvin ja pystyn hoitamaan remontteja ja vuokrausta itse, joten vastauksena kysymykseen omalla kohdallani on Jyväskylä.

Asuntosalkun riskienhallinnan ja hyvien diilien perässä olen ostanut asuntoja myös esimerkiksi Oulusta, Vaasasta ja Raumalta. Vieraalle paikakunnalle sijoittamisessa on omat haasteensa, mutta yhden sijoitusasunnon työmäärä on niin pieni, että ei kannata turhaan pelätä vieraalle paikkakunnalle sijoittamista. Tärkeintä on tuntea markkina ja yhteistyökumppanit, jotka auttavat asuntojen hallinnassa ja löytämään hyvät diilit!

Hyviä esimerkkejä Suomen parhaista sijoituskohteista viimeisen 20 vuoden ajalta?

Ensimmäisenä tulee mieleen Helsingin Kallio, jossa pienten asuntojen arvot ovat moninkertaistuneet viimeisen 20 vuoden aikana. Tähän päälle vielä vuokratuotot niin voidaan puhua erittäin tuottavasta sijoituksesta.

Tämän lisäksi 20 vuoden aikana erityisen hyviä tuottoja ja arvonnousua on saanut kasvukeskusten keskusta-alueilta. Kannattaa toki muistaa, että aiempi tuotto ei ole tae tulevasta.

Saako asuntosijoittamisesta osakemarkkinaa (n. 8 % p.a.) paremman tuoton?

Ilman velkavipua tai arvonnousua on vähintään haastavaa päästä 8 % toteutuneeseen tuottoon. 

Velkavipu muuttaa kuitenkin kaiken. Matalien korkojen aikana jopa kasvukeskusten uudiskohteista on mahdollista saada n. 15 % oman pääoman tuottoa. Omien asuntojeni vuotuiset oman pääoman tuotot huitelevat 20-100 % välillä. Tällaiseen tuottoon pääsee ostamalla hyvän vuokratuoton omaavia kohteita alle markkinahinnan ja käyttämällä korkeaa velkavipua sekä hyödyntämällä uudelleenrahoitusta. Mikään automaatio osakkeita parempi tuotto ei kuitenkaan ole. Asuntosijoittaminen vaatii enemmän osaamista ja aikaa kuin esimerkiksi indeksisijoittaminen. Asuntomarkkinalla on helpompaa hyödyntää omaa osaamista ja verkostoja sijoitustoiminnassa kuin esimerkiksi osakemarkkinalla.

Onko sijoitusasuntoon vaikeampi saada lainaa kuin omaan asuntoon?

Sijoitusasuntoon on hieman vaikeampi saada lainaa kuin omaan asuntoon, mutta tällä hetkellä pankit rahoittavat sijoitusasuntoja pääsääntöisesti mielellään. Rahoituksen suhteen haasteita alkaa tulla, kun asuntojen määrä kasvaa ja ostamisen tahti nopea. Lue tästä vinkkejä lainanneuvotteluun.

Onko asuntosijoittaminen kannattavaa vuokralaismyönteisten lakien takia?

Kun vuokranantaja toimii reilusti ja hyvän vuokratavan mukaisesti, tulee harvoin ongelmia lakien kanssa. Suurin haaste voi tulla huonon vuokralaisen häätämisessä. Käräjäoikeudelta haetussa päätöksessä saattaa kestää kauan. Kuitenkin n. 90 % huonoista vuokralaisista lähtee pois kuuntelemalla, keskustelemalla ja käskemällä. Vuokralaisvalinnan merkitystä ei voi korostaa tarpeeksi. Hyvän vuokralaisen kanssa on helppo toimia. Jos et halua käyttää aikaa ja nähdä vaivaa vuokralaisen valitsemiseen, kannattaa asunnon vuokraaminen ulkoistaa hyvälle vuokravälittäjälle.

Oletko kuullut kauhutarinoita vuokraisäntänä toimimisesta tai vuokralaisista?

Kauhutarinoita löytää pääosin iltapäivälehdistä. Suomessa on n. 300 000 vuokra-asuntoa. Ketään ei kiinnosta uutinen siitä, että 99 % vuokralaisista maksoi vuokransa taas ajallaan, joten vain negatiivisista ääritapauksista uutisoidaan.

Välillä toki rapatessa roiskuu. Alla kuva ostamastamme taloyhtiöstä löytyneestä asunnosta:

Huolellisella vuokralaisvalinnalla pystyy välttämään erittäin suuren osan ongelmista. Jos vuokralaisessa epäilyttää jokin tai luottotiedoista löytyy paljon merkintöjä, kannattaa asunnon vuokrausta miettiä tarkkaan.

Onko Etuovesta/Oikotieltä käytännössä mahdollista löytää hyviä sijoituskohteita kasvukeskuksista? Mistä muualta asuntosijoittaja etsii kohteita?

Julkisesta markkinasta (Etuovi, Oikotie) on mahdollista löytää hyviä kohteita. Tämä toki vaatii paljon työtä ja jatkuvaa markkinan seuraamista. Tässä suhdeluvut kohteiden etsimiseen: katsot 100 kohdetta, käyt katsomassa kymmentä asuntoa, tarjoat viidestä, joista saat ostettua yhden. Jos saat ostettua enemmän, niin tarjoat mielestäni liikaa.

Kannattaa lukea kirjoittamani artikkeli siitä, kuinka saat ostettua hyvän sijoitusasunnon. Liity ihmeessä myös Sijoitusasunnot.comin sisäpiiriin ja saat ensimmäisenä tiedon myytävistä sijoitusasunnoista, jotka eivät koskaan tule julkiseen markkinaan myyntiin.

Miksi sijoittaa asuntoihin esim. osakemarkkinan sijaan?

Rakastan asuntosijoittamisen konkreettisuutta ja mahdollisuutta vaikuttaa tuottoon. Asuntosijoittajana pääset pitämään kaikkia lankoja käsissäsi ja voit oppia aina paremmaksi. Kaikki vaikuttaa kaikkeen, vuokralaisvalinnasta asunnon valintaan ja remontteihin. Oikeilla valinnoilla saat parempaa ja vaivattomampaa tuottoa.

Tuloksekas asuntosijoittaminen vaatii silti paljon enemmän opettelua kuin esimerkiksi indeksisijoittaminen. Olenkin sitä mieltä, että jos aiot ostaa vain yhden sijoitusasunnon, niin ei kannata alkaa opettelemaan kaikkia asuntosijoittamiseen liittyviä asioita, vaan kannattaa sijoittaa mieluummin vaikka asuntorahastoon. Ensimmäinen hankinta on harvoin se paras, mutta tekemällä oppii ja taitava asuntosijoittaja todennäköisesti saa rahoilleen parempaa tuottoa kuin keskiverto asuntorahasto.

Asunnoista saatava kuukausittainen kassavirta ja asuntojen hyvä vakuusarvo tekee velkavivun käytöstä houkuttelevaa. Varsinkin matalien korkojen aikana 75 % velkavipua käyttävä asuntosijoittaja voi melko helposti päästä yli 20 % oman pääoman tuottoon.

Asuntomarkkina ei myöskään ole yhtä tehokas kuin arvopaperimarkkina, joten osaavan sijoittajan on mahdollista tehdä erittäin hyviä löytöjä.

Mitkä ovat asuntosijoittamisen pahimpia riskejä/uhkakuvia?

Liian pienellä vuokratuotolla ostaminen ja arvonnousuun luottaminen. Korkea vuokratuotto ja hyvä kassavirta suojelee asuntosijoittajaa esimerkiksi korkojen nousuilta ja yllättäviltä kuluilta.

Avasin blogissamme 7 asuntosijoittajaa uhkaavaa riskiä ja keinoja kuinka suojautua niiltä. 

Miten päästä asuntosijoittamisessa alkuun?

Tässä 4 askelta asuntosijoittamisessa alkuun pääsemiseen:

  1. Lue Joonas Oravan ja Olli Turusen kirjoittama Osta, vuokraa ja vaurastu.
  2. Mene pankkiin ja kysy lainaa. Pankkihenkilösi osaa kertoa lainansaantimahdollisuuksistasi ja auttaa arvioimaan omaa talouttasi sekä tarvittavan omarahoitusosuuden/vakuuksien määrää.
  3. Tutki markkinaa. Mieti mistä haluat ostaa sijoitusasunnon ja ala seurata niin vuokra- kuin asuntomarkkinaakin. Vuokramarkkinaan perehtyminen auttaa hahmottamaan vuokria ja vuokrattavuutta, jolloin osaat arvioida vuokratuottoja paremmin. Asuntomarkkinaa tutkimalla pääset perille siitä, mikä menee kaupaksi ja mikä on alueen/kaupungin hintataso.
  4. Osta sijoitusasunto. Kun kohdalle osuu oikea helmi, joka täyttää kriteerisi, kannattaa toimia nopeasti. Hyvät asunnot menevät nopeasti kaupaksi. Mekin olemme myyneet tänä vuonna kerrostalollisen asuntoja yhdessä aamupäivässä. Jos hyvää kohdetta ei löydy, ala selaamaan asuntoportaaleja ns. väärinpäin. Etsi kohteita, jotka ovat olleet kauan myynnissä. Syynä on usein huono välittäjä tai liian korkea hinta. Käy katsomassa asuntoa ja tarjoa hintaa, joka täyttää kriteerisi. Itse olen parhaillaan saanut tingittyä myyntihinnasta 30 %, vaikka kyseessä on ollut hyväkuntoinen taloyhtiö kahden kilometrin päässä Jyväskylän keskustasta. Tärkeintä on aloittaa. Jos odotat jatkuvasti parempaa diiliä, jäät paitsi vuokratuloista, joita voisit muuten saada jo tänään.

It’s not the timing in the market, but the time in the market.

Mitä kirjoja suosittelisit luettavaksi asuntosijoittajiksi haluaville?
  1. Joonas Oravan ja Olli Turusen Osta, vuokraa ja vaurastu
  2. Robert Kioysakin Rikas isä, köyhä isä
  3. Gary Kellerin The Millionaire Real Estate Investor
  4. David Greenen Long-Distance Real Estate Investing

Pari lähettämäänne kysymystä oli sen verran laajoja, että Anttoni tekee niistä vielä erilliset artikkelit myöhemmin. Toivottavasti mahdollisimman moni asuntosijoittajaksi hamuava sai tämän Q&A -artikkelin myötä vastauksia mieltä askarruttaviin kysymyksiin ja kipinän ryhtyä tuumasta toimeen.

Lämmin kiitos yhteistyöstä ja kattavista vastauksista Anttonille! Suosittelen lämpimästi tutustumaan tarkemmin Sijoitusasunnot.comiin ja nappaamaan Anttonin seurantaan vaikkapa LinkedInissä.

Jätä kommentti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

%d bloggaajaa tykkää tästä: